부동산 직거래 중개시 주의해야 할점

 

직거래는 중개 비용이 들지 않아 장점이 있지만 직거래로 인한 사고는 본인께서 모두 책임지시는 것이니 꼭 주의하셔야 겠어요 ^^;
게다가 우리나라 등기부등본에는 공신력이 없어 자칫하단 한번에 훅갈수도 있으시니  왠만해선 보증금이 크다면 부동산을 통하시는게 좋다고 생각되요.
부동산 소유주 사칭 사기 사건이나 등기부등본 위조를 통한 범죄가 만연하고 있으니 언제나 조심하여야 겠어요.

몇십만원 아끼려다가 힘들게 모은 돈 한순간에 날리면 정말 마음 아프겠지요..

 

 

 

 

 

1. 현장확인 : 일단 현장 확인을 하여 마음에 드는 집을 찾는 것이 중요하겠어요.

 

 역시 가장 중요하게 보셔야 할 것은 조망권 과 일조권 난방 도배 장판 주차 소음 학군 교통 혐오시설 등 기본적인 것들 이겠어요. 꼼꼼하게 확인하신 후 하자를 발견 시 꼭 계약서에 하자에 대한 부분과 하자에 대한 수선에 대한 부분은 꼭 계약서에 명시 하셔야 겠어요.

 

 

 

2. 등기부등본 확인 : 마음에 드는 집 선정 후에 등기부등본을 통한 권리 분석으로 안전한 물건을 추려내야 겠어요. (건물+토지) 전문적인 권리분석 지식이 필요하긴 하지만 가장 중요한 가압류나 압류 가처분등기 예고등기 경매개시등기 선순위저당이 없다면 일단 안심하셔도 되겠어요.

 

 

 

  선순위 저당이 있다면 시세와 임차인들의 보증금 총액을 합한것이 빌라면 70% 아파트면 80% 기타는 60%를  넘으시면

 

  훗날 경매로 넘어가시면 보증금 보장이 힘드실 수 있으시니 피하시는것이 좋겠어요.

 

  시세 * 60% > 임차인들의 보증금 총액 + 채권최고액

 

 

 

3. 계약전 등기부등보 재확인 : 자 이제 이렇게 추려진 물건들중에 하나를 선택해야 겠어요^^;

 

   일단 계약자를 만나기 전에 등기부등본을 새롭게 발급받아 소유주와 계약당사자 일치여부를 확인하셔야겠어요.

 

   혹여나 대리인이라면 위임장과 인감증명서의 여부도 확인하시고 사본을 챙기시면 되겠어요.

 

 

 

4. 계약서 작성 : 이제 계약서를 쓰셔야 할텐데요.

 

   등기부등본의 표제부에 적힌 지번과 계약하고자하는 부동산의 지번 일치 여부를 확인하세요.

 

   그리고 특약에 " 잔금 지급 전  근저당을 설정하면 계약을 해지한다 ." 라는 특약을 추가하세요.

 

   그리고 기타 공과금에 대해서도 합의하셔서 꼭 계약서에 서면화 하셔야 겠어요.

 

 

 

 

 

기타 주의 사항은
 

 

   전입신고와 확정일자는 꼭 잔금 지급날, 즉 이사하는날 하셔야 겠어요.

 

 

 

  훗날에 경매로 넘아가게 되면 점유+전입신고 로 우선변제권을 받으시고

 

  점유+전입신고+확정일자로 최우선변제를 받으시게 되거든요.

 

 

 

  그러니 꼭 전입신고와 확정일자를 받으시고 전입신고를 못하는 오피스텔이라면 전세권 설정을 하시면 되겠어요.

 

 

 

최우선변제 요건은

 

  서울 과밀억제권역 인천    

 6천만원 범위내에서 2천만원까지

 

  광역시 지역                      

5천만원 범위내에서 1.7천만원까지

 

  기 타  지역                      

4천만원 범위내에서 1.4천만원까지 보장됩니다.

 

 

 

위와 같이 직거래시 유의사항을 꼭 챙기시는게 안전에 좋습니다~^^