전세,월세 계약기간중 보증금 및 월세 (월차임) 증액 청구 가능한 한도

 

 

월차임 증가에 관한 법률은 주택임대차 보호법 7조와 관련해서

 

- 계약기간중이라도 사유가 있다면 임대인은 매년 법정한도(연5%)내에서 보증금과 월차임의 증액을 임차인에게 청구할 수 있습니다.

 

- 일반적으로 계약기간2년이라도 1년이 경과한 시점에는 5%내에서 임차인에게 증액 청구를 협의하여 진행할수 있습니다..   

 

- 이 경우 임차인이 그 증액을 원하지 않으면 협의로 조정하시거나 증액된 조건의 새로운 임차인을 구하셔야 하겠죠. 

 

- 만약 임차인이 증액을 수락하면, 기존계약서에 증액된금액으로 정정하시고 날인하셔도 됩니다. 하지만 새로 임대차계약서를 작성하시는 것이 좋습니다.
   임대차계약서를 새계약이 이루어지는 시점부터 계약기간 2년이 아니라, 따로 협의하지 않을시 기존 계약기간으로 기간은 유지됩니다.
   (기존 계약2년중 1년이 경과한 시점에 증액을 한 경우 , 새로 계약서를 작성하면서 따로 협의없이 진행되었을경우 기존계약의 기간에 따릅니다.) 

 

 

임대인의 증액 청구를 임차인이 수용해야하는지는 명확하지 않습니다. 임차인이 수용하지 않는다 하여 계약 해지 사유가 되지는 않습니다.

다만, 임대인의 증액 청구권은 형성권이라고 보는 것이 다수의견인 것 같습니다. 즉, 임대인이 5% 증액 청구를 할 경우 임차인이 수용을 해야 한다는 뜻입니다.

이는 명확한 규정이나 판례가 정립되어 있지 않으므로 논란의 여지는 있습니다. 분쟁 발생시 법원에 조정신청을 하여 중재를 받을 수 있습니다.

그리고, 조정시 임대인의 손을 들어주는 경향을 보이고 있습니다. 
간단히, 만약 차기임차인이 있을경우(증액된 월차임 적용) 임대인은 굳이 현임차인에게 낮은 금액으로 임대를 할 이유는 없지만, 계약파기사항은 아니기에 불편하게 거주를 할수 밖에 없는 사항이 생길것이기 때문이죠. 최대한의 합의가 필요한 사항입니다.

 

주택임대차보호법 제7조에는

 

 "당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그외의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다." 라고 되어있으며,

 

 

주택임대차보호법 제10조에는 "이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."라고 되어 있습니다. 

이에 따라 임대인이 차임 등을 증액할 수 있는 범위는 연 5%를 넘지 못하도록 하고 있고, 이 또한 비록 임대인과 임차인이 합의를 했다고 해도 임차인이 거부하면 임대인이 청구할 수 없게 됩니다. 이는 주택임대차보호법은 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위해서 만들어진 법이기 때문입니다.