전전세 임차인의 대항력

Q

얼마전에 주택을(용도상 고시텔로 분류됨 - 실제로는 원룸)  보증금 4천에 임대차 계약을 하였는데,

 

사정상 이사를 가지 못하게 되어 계약 파기시 물게 되는 계약금이 아까워서 전전세를 놓으려고 합니다.

 

근데 이게 주인 동의만 받으면 되는거라고 단순하게 생각했는데 알면 알수록 복잡하고 불안하네요...

 

어쨌거나 주인 동의는 얻었는데 주인쪽에서 전세권설정등기를 안해줄려고 해서

 

보증금에 대한 어떤 대항력을 가질 수 있는지 궁금하여 질문합니다.

 

A
설명을 위하여 용어부터 정리하겠습니다.

임대인:집주인,  임차인:귀하, 

전대인:귀하에게 세를 얻는 그 세입자의 입장에서는 귀하가 전대인이 되는 것입니다., 

전차인:귀하와 계약한 세입자

 

1. 대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차주택을 전대한 경우에는

전차인이 그 주택을 인도받고 자신의 주민등록을 마친다면,

임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 않고 동일성을 유지한 채 존속합니다

(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결).

즉 임대인의 동의를 얻었을 경우에는 귀하가 주민등록을 미리 퇴거하엿더라도

전차인이 귀하의 퇴거일로부터 주민등록법상 전입신고 기한인 14일이내에 전입신고및 확정일자를 받아두면 귀하의 권리가 계속해서 유지된다는 것입니다.

 

2. 임대인과 임차인의 관계는 전대차의 영향을 받지 않습니다.

즉 임대인은 임차인에 대해 임대차 계약에 따른 권리를 행사할 수 있습니다(「민법」 제630조제2항)

임대인과 전차인 사이에는 직접적으로 아무런 관계가 없습니다.

즉 전차인은 전대인에게 차임을 지불하므로서 전차인의 의무를 다하는것이며,

전대인이 전차인에게 월세를 받는것은 임대인과는 직접적인 관게가 없는것이므로

임차인의 전차인에게 월세를 받는것과는 상관없이 임차인의 임대인에 대한 전세보증금은 전액을 보호받는 것이라고 보아야 합니다.

 

3. 현재는 등기상에 아무런 채권도 없다고 하므로 경매될일이 없을것이며,

차후에 집주인의 채무가 발생될시에는 그러한 채무들은 귀하보다 후순위 권리가 되므로 상관없습니다.

 

4. 위와같이 하시면 됩니다.

즉 임대인의 동의를 받고 전차인이 임차인의 주민등록 퇴거후 14일 이내에 전입신고 및 확정일자 받아서 거주하면 되는 것입니다.

다만 주의할것은 임차인의 대항력을 전차인이 게속해서 유지해주어야 하는 것이므로

전차인이 중간에 주민등록을 잠시라도 퇴거하는일이 잇어서는 안됩니다.

 

*. 참고로 임대인의 동의에 대해서는...  

전대차 계약이 체결되기 전이든 후이든 불문하며, 명시 또는 묵시적으로 가능합니다.

다만 차후에 문제발생시 동의가 있었다는 사실은 임차인과 전차인이 입증해야 합니다.

그러므로 전대인과 전차인이 전대차게약서 작성시에 임대인의 자필 서명을 받아두는것이 좋겟습니다.